¿Qué impuestos paga un extranjero por un inmueble en Brasil?

En la compra, el ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) es municipal y su alícuota varía según la ciudad, en general entre 2% y 3% del valor de la operación. A eso se suman los honorarios de escribanía y el costo de registro. Es prudente reservar un margen sobre el precio del inmueble para el cierre.

Durante la tenencia, el IPTU es el impuesto anual municipal sobre la propiedad, comparable al impuesto inmobiliario argentino. En un edificio hay además expensas, que en la costa suelen incluir amenidades y no son un detalle menor en el presupuesto.

En la venta, la ganancia de capital para no residentes se calcula con alícuotas progresivas: 15% sobre la parte de la ganancia hasta R$ 5 millones, 17,5% entre R$ 5 y R$ 10 millones, 20% entre R$ 10 y R$ 30 millones y 22,5% por encima de eso. Un punto importante: las exenciones que la ley brasileña da al residente, como la de reinvertir en otro inmueble residencial, NO se aplican al no residente.

Si el inmueble se alquila, el inquilino o la administradora retiene 15% sobre el alquiler bruto y lo ingresa al fisco. A diferencia del propietario residente, no hay franja exenta: se tributa desde el primer real.

Nada de esto reemplaza a un contador. Lo que sí conviene es entrar a la operación sabiendo que estos tres momentos existen, porque cambian el cálculo de rentabilidad real.