Comprar un inmueble en Brasil siendo extranjero

Lo primero: la ley no le prohíbe comprar

Un extranjero puede adquirir un inmueble urbano en Brasil sin residir en el país y sin visa. No hay cupo, no hay autorización previa y el trámite es, en lo esencial, el mismo que el de un brasileño.

La confusión habitual viene de la Ley 5.709/1971, que sí limita la adquisición de tierras por extranjeros. Pero esa norma trata de inmuebles rurales, y su preocupación es la tierra productiva y las zonas de frontera. Un departamento en Itapema o en Balneário Camboriú no entra en ese régimen.

Los cinco pasos, en orden

1. 01

   Sacar el CPF

   Es el número de identificación fiscal brasileño, equivalente al CUIT/CUIL. Obligatorio y gratuito. Se tramita con pasaporte, desde el exterior, por el sitio de la Receita Federal y un consulado brasileño. Sacalo antes de elegir el inmueble, no después.

2. 02

   Elegir el inmueble y reservar

   En obra nueva se firma una propuesta y se paga una señal. Acá es donde conviene verificar la constructora y si el emprendimiento tiene patrimonio de afectación, que es lo que separa jurídicamente la obra del patrimonio de la empresa.

3. 03

   Enviar los fondos por vía formal

   Siempre por institución autorizada por el Banco Central, con contrato de cambio a nombre de quien va a figurar en la escritura. Guardá todos los comprobantes: son lo que después permite sacar el dinero del país al vender.

4. 04

   Firmar el contrato y pagar en cuotas

   La constructora financia directamente hasta la entrega, sin banco y sin análisis de crédito brasileño. Las cuotas se ajustan por un índice de la construcción, así que el valor nominal sube durante la obra. Incluí ese ajuste en tu cuenta desde el día uno.

5. 05

   Escritura y registro

   Al terminar la obra se otorga la escritura pública y se registra en el Registro de Inmuebles del municipio. En Brasil la propiedad se adquiere con el registro, no con el contrato. Antes de eso, lo que hay es un derecho contractual, no el dominio.

El error caro: mandar el dinero por afuera

Este es el punto donde más gente se equivoca, y el costo del error no aparece al comprar sino al vender. El dinero tiene que entrar a Brasil por una institución financiera autorizada por el Banco Central, con contrato de cambio a nombre de la misma persona que va a figurar en la escritura.

Ese registro formal es lo que documenta que el capital entró al país. Cuando llegue el momento de vender y de remitir el producto de la venta al exterior, el banco va a exigir esa documentación. Sin ella, la salida se complica y, en la práctica, el capital queda atrapado en Brasil.

Guardá todos los contratos de cambio de todas las cuotas. Es papeleo aburrido que se hace una vez y protege la inversión entera.

Los impuestos, en tres momentos

Atención a un punto que sorprende a mucha gente: las exenciones que la ley brasileña concede al residente en la venta, como la de reinvertir en otro inmueble residencial, no se aplican al no residente. Conviene entrar a la operación sabiéndolo, porque cambia el cálculo de rentabilidad real.

Y sí, puede dar residencia

La normativa brasileña prevé autorización de residencia para el extranjero que invierta al menos R$ 1.000.000 en inmuebles urbanos con recursos propios de origen externa. La base es la Resolución Normativa 36/2018 del CNIg, modificada por la RN 46/2022. La autorización inicial vale dos años y luego puede convertirse en residencia por plazo indeterminado, alcanzando también a los dependientes.

Hay una reducción de hasta 30% para inmuebles en las regiones Norte y Nordeste. Santa Catarina está en la región Sur, así que acá vale el monto integral.

Una advertencia honesta: esto es un trámite migratorio con requisitos que se verifican, no un producto que se compra. Vale mirarlo como una consecuencia posible de una inversión que ya tenía sentido por sí sola. Si el objetivo principal es la residencia, la conversación correcta empieza con un abogado migratorio, no con una inmobiliaria.

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