Preguntas
Lo que pregunta quien compra desde afuera
Son dudas distintas de las del comprador brasileño, y casi siempre las mismas ocho. Cada una tiene su respuesta directa arriba y el desarrollo abajo, con la norma citada cuando existe una regla de por medio.
- ¿Puede un extranjero comprar un inmueble en Brasil? Sí. Un extranjero puede comprar un inmueble urbano en Brasil sin necesidad de residir en el país ni de tener visa: el único requisito indispensable es el CPF, el número de identificación fiscal brasileño. Las restricciones de la ley brasileña se aplican a inmuebles rurales, no a departamentos y casas en zona urbana.
- ¿Qué es el CPF y cómo lo saco desde el exterior? El CPF (Cadastro de Pessoa Física) es el número de identificación fiscal de Brasil, equivalente al CUIT/CUIL argentino o al RUT chileno. Es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria en el país y se puede solicitar desde el exterior, presentando el pasaporte ante un consulado brasileño o por el sitio de la Receita Federal.
- ¿Comprar un inmueble en Brasil da derecho a residencia? Sí, a partir de un monto determinado. La normativa brasileña prevé autorización de residencia para el extranjero que invierta al menos R$ 1.000.000 en inmuebles urbanos con recursos propios de origen externa. La autorización inicial vale dos años y luego puede convertirse en residencia por plazo indeterminado.
- ¿Cómo envío el dinero a Brasil para comprar el inmueble? El dinero debe entrar a Brasil por una institución financiera autorizada por el Banco Central, mediante contrato de cambio a nombre del comprador. Ese registro formal de la entrada de divisas es lo que después permite repatriar el capital cuando el inmueble se vende.
- ¿Qué impuestos paga un extranjero por un inmueble en Brasil? Tres momentos distintos: al comprar, el ITBI municipal (en general 2% a 3% del valor) más costos de escritura y registro; mientras es dueño, el IPTU anual; y al vender, el impuesto a la ganancia de capital, que para no residentes va de 15% a 22,5% según el monto de la ganancia. El alquiler cobrado por un no residente tributa 15% retenido en la fuente.
- ¿Por qué el litoral norte de Santa Catarina y no otra playa de Brasil? Por distancia y por perfil. Es la playa brasileña más cercana por tierra desde Argentina, Uruguay y Paraguay, con infraestructura urbana de ciudad y no de villa de veraneo, y con un mercado de obra nueva de escala poco común: Itapema tiene hoy uno de los metros cuadrados residenciales más caros de Brasil.
- ¿Se puede comprar en cuotas sin crédito bancario brasileño? Sí, y es la forma habitual de comprar desde el pozo en Brasil. La constructora financia directamente: se paga una entrada y luego cuotas mensuales hasta la entrega de la obra, sin intervención de un banco y sin necesidad de calificar para un crédito brasileño.
- ¿Qué es el patrimonio de afectación y por qué debería importarme? Es un régimen legal brasileño que separa jurídicamente el patrimonio de una obra del patrimonio de la constructora. Si la empresa quiebra, el dinero y los bienes de ese emprendimiento no responden por las deudas de la constructora, y la obra puede terminarse. Es la protección más concreta que existe para quien compra desde el pozo.