Quais impostos paga quem mora fora e tem imóvel no Brasil?

Brasileiro que mora fora e continua com domicílio fiscal no Brasil declara como sempre declarou. A mudança acontece quando a pessoa faz a comunicação de saída definitiva e passa a ser tratada como não residente. A partir daí valem regras próprias, e elas são as mesmas para um brasileiro em Lisboa e para um argentino em Buenos Aires: o critério é onde a pessoa é residente fiscal, não o passaporte.

Na compra, o ITBI é municipal e a alíquota varia por cidade, em geral entre 2% e 3% do valor da operação. Somam-se os custos de escritura e registro. Vale reservar uma margem sobre o preço do imóvel para fechar o negócio sem aperto.

Enquanto o imóvel é seu, há o IPTU anual e, num prédio, o condomínio. No litoral o condomínio costuma incluir estrutura de lazer e não é um detalhe pequeno na conta de quem pretende deixar o imóvel parado fora da temporada.

No aluguel, a diferença é grande. O locador residente entra na tabela progressiva e tem faixa de isenção; o não residente tem 15% retidos na fonte sobre o aluguel bruto, desde o primeiro real, sem faixa isenta. Quem retém e recolhe é o inquilino ou a administradora.

Na venda, o ganho de capital do não residente é tributação definitiva, com alíquotas progressivas: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. E aqui está o detalhe que muda o cálculo de rentabilidade: benefícios como o de reinvestir em outro imóvel residencial, ou o de único imóvel, não alcançam o não residente.

Há ainda uma parte que não é imposto mas decide se o dinheiro volta: a entrada dos recursos precisa ser feita por instituição autorizada pelo Banco Central, com contrato de câmbio. Sem esse rastro documental, remeter o produto da venda para fora depois vira um problema sério. Guardar os contratos de câmbio de todas as parcelas é chato e é o que protege a operação inteira.

Nada disso substitui um contador. O que vale levar daqui é que existem quatro momentos de custo, e que ignorar o da venda é o erro mais caro.

Na prática

Na compra

ITBI municipal, em geral 2% a 3%, mais escritura e registro.

Todo ano

IPTU e, em prédio, o condomínio.

No aluguel

15% retidos na fonte sobre o valor bruto, sem faixa de isenção.

Na venda

Ganho de capital de 15% a 22,5%, conforme o tamanho do ganho, sem as isenções do residente.

Fora da conta de imposto

Remessa por instituição autorizada pelo Banco Central, com contrato de câmbio guardado.