A torre de 400 metros na Avenida Brasil e a conta que ela deixa para a cidade

Quando saiu a notícia de que Balneário Camboriú pode ganhar mais um arranha-céu de 400 metros, o mercado inteiro olhou para a altura. É natural: seria o segundo mais alto da cidade, atrás apenas do Senna Tower.

Mas o número mais interessante desse anúncio não tem nada a ver com metros. Está numa linha discreta do estudo protocolado na prefeitura: a estimativa de mais de R$ 50 milhões em outorga onerosa. É aí que mora a engrenagem que ninguém explica, e que diz muito mais sobre como BC funciona do que qualquer recorde de altura.

O que foi protocolado

A incorporadora Lotisa, de Itajaí, que atua sobretudo em Itajaí e na Praia Brava, apresentou à prefeitura o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) do que seria sua estreia em Balneário Camboriú. A ficha, conforme consta do estudo:

Torre da Lotisa · o que consta do EIV
Altura	Cerca de 400 metros, até 115 pavimentos
Endereço	Avenida Brasil, entre as ruas 1170 e 1400
Terreno	Cerca de 5.000 m², reunidos a partir de 10 lotes
Programa	165 apartamentos e 17 salas comerciais
Área construída	Cerca de 86 mil m², mais de 600 vagas
Prazo de implantação	144 meses (cerca de 12 anos)

Duas ressalvas que fazem toda a diferença e que quase não aparecem nas manchetes.

A primeira: isto é um projeto em análise, não uma obra. O EIV é o estudo que a cidade exige para avaliar o impacto de um empreendimento na vizinhança. Ele foi protocolado, não aprovado. Não há alvará, não há canteiro, e o próprio estudo fala em 12 anos de implantação. Lançamento previsto para o segundo semestre de 2026.

A segunda é sobre dinheiro: circulam dois números diferentes, e eles não são sinônimos. A construtora estima cerca de R$ 1 bilhão de investimento (o custo de fazer), e o CEO da empresa falou em VGV acima de R$ 2 bilhões (o valor potencial de venda). São coisas distintas, e vários materiais somam ou trocam uma pela outra para engordar a manchete.

Por que 400 metros é possível

Aqui está a parte que interessa a quem quer entender a cidade, e não só admirar o desenho.

Balneário Camboriú não tem limite de altura em metros na área central. O que existe é uma conta. Cada terreno tem um potencial construtivo gratuito, em torno de 2,2 vezes a área do lote. Quem quiser construir mais do que isso precisa comprar do município o potencial adicional, o que na área central pode levar o coeficiente a algo entre 5 e 7 vezes a área do terreno.

Some a isso as regras de recuo: quanto maior o afastamento exigido das divisas, menos a torre pode se espalhar e mais ela precisa subir. Terreno de 5 mil m², coeficiente alto e recuos generosos resultam exatamente no que se vê na cidade: torres finas e altíssimas.

Ou seja, o arranha-céu de 400 metros não é uma exceção arrancada na canetada. É a legislação urbana de BC funcionando como foi desenhada. E o instrumento que permite isso tem nome: outorga onerosa do direito de construir, prevista no Estatuto da Cidade e regulamentada por leis municipais.

Imagem ilustrativa (gerada por IA) da verticalização. Não é o projeto do empreendimento.

Altura que vira asfalto

O que acontece com esse dinheiro é o ponto que muda a leitura da notícia. A outorga não vai para o caixa geral gastar como se quiser: ela é destinada a obras de desenvolvimento urbano. Na prática, mobilidade, novas vias, ciclovias, reurbanização da orla.

E aqui a história fica concreta para quem acompanha o portal. Entre as frentes bancadas por esse tipo de arrecadação está justamente a ligação da Avenida Martin Luther até a divisa com Itajaí, que noticiamos há poucas semanas, além do contorno do Cristo Luz e das intervenções na orla. Traduzindo: o andar 90 de uma torre ajuda a pagar a avenida que você vai usar de carro.

Para dar escala, o Senna Tower, o gigante de 544 metros que já está em obras na cidade, deve gerar sozinho mais de R$ 100 milhões em outorgas. A torre da Lotisa entraria como mais um cheque grande nessa conta.

Sobre os R$ 50 milhões, vale a precisão que separa notícia de release: é a estimativa do próprio empreendedor, apresentada no EIV. Não é valor homologado pela prefeitura. O montante real só é fixado quando o projeto é aprovado.

O que BC já tentou e abandonou

Tem um capítulo dessa história que praticamente ninguém conta, e ele é revelador.

Em 2023, a prefeitura chegou a estudar pagar a reurbanização da orla, obra da ordem de R$ 300 milhões, trocando outorga por obra: em vez de recolher o dinheiro, as construtoras executariam trechos da orla. Em 2024, a cidade recuou e voltou ao caminho tradicional, licitação por menor preço, usando as outorgas já pagas pelo mercado para custear a obra.

É um detalhe técnico com um recado grande: BC testou o atalho e preferiu dinheiro no caixa e obra licitada. Para quem investe na cidade, isso diz algo sobre previsibilidade de regra, que costuma valer mais do que qualquer promessa de folder.

O timing: a avenida que está sendo redesenhada

Há uma coincidência de calendário que merece atenção. A torre chega justamente à Avenida Brasil, a principal via comercial da cidade, e isso acontece semanas depois de a prefeitura e o Instituto +BC assinarem os comitês que vão conduzir a requalificação dos 4,5 km da avenida, com mais de R$ 5 milhões em estudos privados.

Um detalhe importante para não errar a leitura: a Avenida Brasil não é a beira-mar. Ela corre paralela à orla, a cerca de 350 metros da praia, e é o eixo do comércio. Também não está na lista dos “corredores de desenvolvimento” que o novo microzoneamento (aprovado na Câmara em abril de 2026) elegeu para receber verticalização; ela é tratada como área central tradicional, com regras próprias de recuo progressivo a partir do 21º pavimento.

O quadro que se forma é este: a via comercial da cidade vai ser redesenhada por um lado, e pode receber uma torre de 400 metros pelo outro. As duas coisas conversam, e será nos detalhes de recuo, calçada e circulação que essa conversa vai ficar boa ou ruim.

O contraponto que o release não traz

Enquanto os superlativos crescem, um dado importante andou na direção oposta. Pelo FipeZAP de agosto de 2026, Vitória (ES) assumiu o metro quadrado mais caro do Brasil, com cerca de R$ 15.448, à frente de Itapema (R$ 15.403) e de Balneário Camboriú (R$ 15.295), que caiu para a terceira posição.

Não é um sinal de crise, a diferença entre os três primeiros é de poucos reais por metro quadrado e o pelotão de cima segue acima de R$ 15 mil. Mas é um lembrete útil: projeto recorde e preço recorde não andam necessariamente juntos, e vale desconfiar de qualquer material que use um para prometer o outro.

A leitura da Orla Prime

A torre da Lotisa é uma boa notícia sobre um mecanismo, mais do que sobre um prédio:

• É projeto, não obra. EIV protocolado, sem alvará, com 12 anos de implantação previstos no próprio estudo. Quem compra na planta em Balneário Camboriú precisa ler essa distinção com atenção, porque ela define expectativa de prazo.
• A altura tem preço, e ele é público. O modelo de BC vende potencial construtivo e converte esse dinheiro em mobilidade e orla. Entender a outorga é entender por que a cidade sobe e, ao mesmo tempo, consegue bancar avenida nova.
• Estimativa não é valor homologado. Os R$ 50 milhões saem da conta do empreendedor. É um número relevante e provavelmente na ordem certa, mas quem trata estimativa como fato consumado costuma se decepcionar com prazo e com cifra.

Balneário Camboriú é uma cidade que aprendeu a transformar altura em caixa e caixa em infraestrutura. Enxergar essa engrenagem, e não apenas a silhueta no céu, é o que separa quem investe com informação de quem investe por manchete. Esse é o trabalho da Bússola Orla Prime.