Itapema tem 39,5% dos imóveis vazios o ano todo, e uma licitação aberta para 1.120 apartamentos

Em seis dias, Itapema publicou dois atos que dizem mais sobre a cidade do que qualquer ranking de preço.

No dia 19 de agosto, o Diário Oficial dos Municípios de Santa Catarina trouxe o extrato da Concorrência Eletrônica nº 03.009.2026: a prefeitura procura uma empresa para projetar, licenciar e construir um empreendimento habitacional de no mínimo 1.120 unidades em terrenos que já pertencem ao município. No dia 25, saiu a Lei nº 5.087, que resolve como o município vai pagar por uma desapropriação declarada em 2022 no Loteamento Jardim Praiamar.

Os dois atos são da cidade que, no informe mais recente do Índice FipeZAP, referência de julho de 2026, aparece com o segundo metro quadrado mais caro do Brasil, a R$ 15.403.

E existe um terceiro número, do Censo, que explica por que essa agenda apareceu agora: 39,5% dos domicílios de Itapema são de uso ocasional.

O que exatamente foi publicado

Fomos ao ato original e ao registro no Portal Nacional de Contratações Públicas, em vez de trabalhar sobre o material de divulgação.

Concorrência Eletrônica nº 03.009.2026
Processo licitatório	nº 133/2026
Objeto	Seleção de empresa para desenvolvimento, projetos, aprovação e produção de empreendimento habitacional de no mínimo 1.120 unidades, em torres multifamiliares verticais, em imóveis de propriedade do Município
Amparo legal	Lei 14.133/2021, art. 28, II
Assinatura do edital	18/08/2026
Publicação no Diário Oficial	19/08/2026
Publicação no portal de contratações	21/08/2026
Prazo para propostas	de 20/08/2026 até 17/11/2026, às 14h
Abertura	17/11/2026, às 14h01
Plataforma	licitar.digital
Valor estimado da contratação	R$ 0,01
Empresa contratada	nenhuma até agora

Dois detalhes desse quadro merecem tradução.

O primeiro é o “no mínimo”. O texto do objeto não fixa 1.120 como meta, fixa como piso. Dizer que Itapema “vai construir 1.120 apartamentos” já é apertar um número que o próprio documento deixou aberto.

O segundo é o R$ 0,01. Não é erro de digitação nem pegadinha: é a forma de registrar que o município não vai desembolsar dinheiro. A prefeitura entra com o terreno, e a construtora se remunera na venda das unidades, financiadas pela Caixa dentro das regras do Minha Casa Minha Vida. É o mesmo princípio que aparece em outras políticas urbanas da região, só que invertido. Em Balneário Camboriú, a cidade vende potencial construtivo e transforma andar em asfalto. Aqui, Itapema paga com o ativo mais caro que tem, que é terra, para comprar uma coisa que dinheiro nenhum do caixa municipal compraria no mercado local.

A distribuição das unidades por terreno, segundo a prefeitura, seria de 400 na Rua 802 e 320 na Rua 708, ambas no Casa Branca, 240 na Rua 406H, no Sertão do Trombudo, e 160 entre as Ruas 430 e 428, em Morretes. Essa divisão não aparece no ato publicado, então ela fica como informação do município, não como dado do edital.

O detalhe que não apareceu na cobertura: é a segunda tentativa

Aqui está a parte que não encontramos em nenhuma das reportagens sobre o assunto.

O programa foi anunciado em fevereiro de 2026 como o maior da história do município. O instrumento escolhido na época foi outro: um Chamamento Público com credenciamento, Edital nº 08.001.2026, Processo nº 26/2026, com o mesmo objeto e o mesmo piso de 1.120 apartamentos, aberto a propostas até 8 de abril.

Em 24 de julho de 2026, esse processo foi revogado. O extrato de revogação foi publicado no Diário Oficial dos Municípios em 27 de julho, assinado pelo prefeito e pelo secretário de Desenvolvimento Econômico e Habitação. O motivo não é declarado no extrato.

Menos de um mês depois veio a concorrência de agosto, com outro número, outro processo e outro rito.

⚠️ Revogar não é irregularidade, e a distinção importa. A administração pode revogar uma licitação por conveniência, e trocar credenciamento por concorrência é uma decisão de modelagem, não um problema em si. Frequentemente é sinal de que o desenho anterior não atraía proponente ou não se sustentava juridicamente. O que muda com a informação é outra coisa: o relógio. Quem lê “programa lançado em fevereiro” imagina sete meses de avanço. O que existe é um processo aberto há uma semana, com propostas que só serão abertas em novembro.

Onde isso está na régua

A gente já publicou por aqui o método dos três degraus: anúncio, contrato e obra. Errar o degrau é errar o prazo, e quem erra o prazo erra o preço. O programa habitacional de Itapema é um caso raro de política pública com as três frentes acontecendo ao mesmo tempo, em degraus diferentes.

Frente	Degrau	O que existe hoje
90 casas de 52 m², Faixa 1, Residencial Campo Verde (Sertão do Trombudo)	Obra	Canteiro em andamento, recursos do Fundo de Arrendamento Residencial mais contrapartida municipal, entrega prevista para o 2º semestre de 2027. Inscrições abertas em 15/08/2026, por 60 dias, pelo Edital de Seleção de Famílias nº 001/2026
1.120 apartamentos, Faixas 2 e 3	Edital publicado	Propostas até 17/11/2026. Sem empresa contratada, sem valor de obra, sem prazo de entrega
Lei nº 5.087/2026, Jardim Praiamar	Autorização	Autoriza o Executivo a indenizar a desapropriação por transferência de potencial construtivo e a quitar débitos fiscais por dação em pagamento. Depende de anuência formal do proprietário

Só a primeira linha tem obra. As outras duas são permissões para começar.

⚠️ Sobre a Lei nº 5.087, uma correção necessária. A cobertura local associou a lei à regularização de cerca de 1.500 famílias. Lemos o texto integral: ele trata de indenizar os proprietários dos lotes 766 a 1.240 do Loteamento Jardim Praiamar com direito de construir em outro terreno, e de quitar tributos por dação em pagamento. As palavras família, moradia e regularização fundiária não aparecem na lei. Ela pode ser um passo necessário para que a regularização avance, porque resolve a titularidade da área, mas ela não entrega título nenhum. Para dimensionar: o município informa ter entregue mais de 150 matrículas de regularização fundiária até 28 de julho de 2026. As 1.500 famílias são estimativa da prefeitura, sem cadastro público.

O número que explica a política

Agora o dado que, na nossa leitura, é o mais importante desta matéria, e ele vem do Censo.

Domicílios de uso ocasional, Censo 2022	Participação no total
Itapema	39,5% (20.353 de 51.528)
Santa Catarina	10,3%
Brasil	7,4%

Quase quatro em cada dez domicílios de Itapema existem para ser usados em parte do ano. E 90,5% deles são apartamentos, o que descreve com precisão o produto que a cidade construiu nas últimas duas décadas.

Isso não é crítica, é o modelo. A cidade cresceu 65,82% em população entre os Censos de 2010 e 2022, saindo de 45.797 para 75.940 habitantes, com estimativa de 86.116 em 2025, e construiu a segunda régua de preço mais cara do país fazendo exatamente isso. O que o Censo mostra é que esse modelo tem uma consequência aritmética: o estoque residencial da cidade responde a uma demanda que mora em outro lugar.

E é aí que entra o outro número. O rendimento médio mensal dos trabalhadores formais de Itapema é de R$ 3.479,06, o equivalente a 2,5 salários mínimos, segundo o Cadastro Central de Empresas do IBGE referente a 2024.

Repare no encaixe. A Faixa 2 do Minha Casa Minha Vida começa em R$ 3.200,01. O salário médio formal da cidade está pouco acima do piso da faixa. O programa que Itapema licitou não é para uma população distante do mercado de trabalho local: é para a média dele.

⚠️ Uma explicação óbvia que os dados não sustentam. A leitura fácil seria dizer que quem trabalha em Itapema mora fora e se desloca todo dia. O Censo 2022 diz o contrário: dos 38.900 moradores ocupados, 34.943 trabalham no próprio município, e apenas 7,7% trabalham em outra cidade. Em 2010 essa saída era de 16,1%, ou seja, caiu pela metade. Quem é cidade-dormitório na microrregião é Camboriú, com 31,5% dos ocupados trabalhando fora. Itapema é uma das que menos exporta trabalhador. O fluxo inverso, quantas pessoas trabalham em Itapema e moram fora, não existe medido: o Censo pergunta pelo município de residência, não pelo de destino. Quem afirmar esse número está estimando.

A conta que o teto do programa impõe

O Conselho Curador do FGTS aprovou em março de 2026 os novos tetos de valor do imóvel financiável: R$ 400 mil na Faixa 3 e R$ 600 mil na Faixa 4. Para as Faixas 1 e 2, o teto varia conforme o porte do município, numa banda de aproximadamente R$ 210 mil a R$ 275 mil. Não localizamos tabela oficial pública com o valor específico aplicável a Itapema, então trate a linha abaixo como ordem de grandeza.

Teto do imóvel	Quanto compra ao m² do FipeZAP (R$ 15.403)	Quanto compra ao m² do Índice Orla Prime (R$ 13.443)
R$ 275 mil (Faixas 1 e 2)	17,9 m²	20,5 m²
R$ 400 mil (Faixa 3)	26,0 m²	29,8 m²

As 90 casas que Itapema já está construindo têm 52 m². Ao preço mediano do nosso levantamento, 52 m² em Itapema custariam cerca de R$ 699 mil.

⚠️ A ressalva, porque sem ela a conta engana. Nem o FipeZAP nem o nosso índice medem o preço dos bairros onde esses apartamentos vão nascer. Casa Branca, Sertão do Trombudo e Morretes são substancialmente mais baratos que a Meia Praia e o Centro, que puxam a média para cima. A tabela acima mede a distância entre o teto do programa e o preço médio da cidade, e não a inviabilidade do empreendimento. A prova de que é difícil mas possível é o próprio canteiro das 90 casas.

O que o nosso levantamento mostra em Itapema

Na edição de agosto do Índice Orla Prime, Itapema é a maior praça da região em estoque mapeado.

Itapema, edição de agosto de 2026
Empreendimentos não entregues	354
Unidades mapeadas	20.398
Ainda disponíveis	4.292
Preço pedido mediano	R$ 13.443 /m²
Tíquete mediano	R$ 900.000
Metragem mediana	70 m²
Amostra de preço	11.424 unidades

O tíquete mediano do que está em oferta hoje em Itapema é 2,25 vezes o teto da Faixa 3. E a metragem mediana, 70 m², está mais próxima de um apartamento de família do que de um compacto de temporada, o que é um dado interessante sobre para onde o produto novo da cidade está indo.

Somando as duas frentes públicas, 1.120 mais 90, chega-se a 1.210 unidades contra os 20.353 domicílios de uso ocasional já existentes. É cerca de 5,9%. Não muda a natureza da cidade, e ninguém está prometendo que mude. Muda a margem.

E Balneário Camboriú

Vale o contraste, porque as duas cidades enfrentam a mesma pressão e estão em degraus diferentes.

Balneário Camboriú discute moradia acessível desde 2025, aprovou em abril de 2026 a Lei do Microzoneamento, que prevê áreas destinadas a habitação de interesse social, e tem audiência pública marcada para 3 de setembro de 2026 para discutir alternativas pelo Minha Casa Minha Vida. Não há edital publicado nem obra.

Itapema tem edital publicado e canteiro aberto. É a diferença entre discutir onde pode e já ter escolhido o terreno.

O que monitorar

Três datas concretas, e nenhuma delas depende de release:

• 3 de setembro de 2026: audiência pública sobre moradia acessível em Balneário Camboriú.
• Meados de outubro de 2026: encerramento do prazo de inscrição das 90 casas da Faixa 1 em Itapema, 60 dias após 15 de agosto.
• 17 de novembro de 2026, 14h: abertura das propostas da Concorrência 03.009.2026. Se aparecer proponente, o processo avança. Se ficar deserta, a história volta para onde estava em julho.

A leitura da Orla Prime

Existe uma tentação de ler esta pauta como assunto social, separado do mercado. Ela não é.

A segunda residência responde por 39,5% dos domicílios de Itapema, e é ela que sustenta a régua de preço da cidade. Só que uma cidade de segunda residência precisa de gente que trabalhe nela o ano inteiro, e essa gente ganha, em média, R$ 3.479 por mês. Quando o município decide gastar terreno público para viabilizar apartamento de Faixa 2 e 3, ele está fazendo uma leitura do próprio mercado: a de que a base de serviço que dá valor ao produto de alto padrão precisa caber dentro da cidade. É a mesma tensão que já registramos ao escrever sobre os ímãs que puxam gente para o litoral, agora com número e ato publicado.

Para quem avalia um imóvel em Itapema, a informação útil desta matéria não é a promessa dos 1.120 apartamentos. É o método. Foi possível saber que o processo é o segundo, e não o primeiro, porque os dois extratos estão publicados no Diário Oficial e no portal de contratações, abertos a qualquer pessoa. O mesmo vale para a obra do alargamento da Meia Praia, que também é lida errada quando se olha o anúncio e não o processo.

Anúncio, contrato e obra continuam sendo coisas diferentes. Em Itapema, hoje, há um de cada.

Os números do nosso levantamento estão abertos, cidade por cidade, com a metodologia inteira e a amostra de cada linha, em Índice Orla Prime. Pode conferir, pode citar e pode discordar.

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Bússola Orla Prime. Se você está avaliando um imóvel específico em Itapema e quer saber em que estágio real está a obra pública que o vendedor citou, a gente levanta no Diário Oficial e manda a leitura, inclusive quando ela for desanimadora. É de graça e não exige que você seja cliente.

Fontes: Diário Oficial dos Municípios de Santa Catarina, extrato da Concorrência Eletrônica nº 03.009.2026, edição de 19/08/2026, e extrato de revogação do Processo nº 26/2026, Edital de Chamamento Público-Credenciamento nº 08.001.2026, edição de 27/07/2026; Portal Nacional de Contratações Públicas, contratação 82572207000103-1-000044/2026, publicada em 21/08/2026; Lei Municipal de Itapema nº 5.087, de 24/08/2026, publicada no Diário Oficial dos Municípios em 25/08/2026; Edital de Seleção de Famílias nº 001/2026 e Decreto Municipal nº 180/2026, Prefeitura de Itapema; Portaria MCID nº 333, de 30/03/2026, Ministério das Cidades, publicada no DOU em 01/04/2026; Conselho Curador do FGTS, deliberação de 24/03/2026 sobre tetos de valor do imóvel; Índice FipeZAP de Venda Residencial, informe de julho de 2026; IBGE, Censo Demográfico 2022 (população, domicílios de uso ocasional, local de exercício do trabalho principal) e Cadastro Central de Empresas 2024 (rendimento médio dos trabalhadores formais); Índice Orla Prime, edição de agosto de 2026, apurada em 24/08/2026.