Itapema muda as regras ambientais da obra, e o esgoto decide qual caminho o empreendimento segue

Na quarta-feira, 2 de setembro de 2026, a Fundação Ambiental Área Costeira de Itapema, a FAACI, reuniu na Câmara de Vereadores incorporadores, construtoras, responsáveis técnicos e proprietários para apresentar o novo fluxo de licenciamento ambiental do município.

A notícia saiu no site da prefeitura no dia seguinte, com cara de comunicado burocrático. Ela não é. Itapema é a cidade com o maior volume de obra do litoral norte, e essa mudança define como e onde esse volume vai continuar saindo do papel.

O que mudou: três siglas no lugar de um processo

O processo passa a ter três documentos, um para cada fase do empreendimento.

Documento	Quando	O que faz
CVA Consulta de Viabilidade Ambiental	antes de tudo	Verifica se a área tem Área de Preservação Permanente, Unidade de Conservação ou vegetação nativa
CA Certidão de Aprovação	antes da obra	Exigida para empreendimento de maior porte
CC Certidão de Conclusão	no fim	Confirma que a obra saiu conforme a legislação e conforme a CA

Fonte: Prefeitura de Itapema, comunicado de 3 de setembro de 2026. Base legal citada: Lei Municipal nº 5.086/2026, Decreto Municipal nº 218/2026 e Instruções Normativas FAACI nº 01/2026 e nº 02/2026.

A Certidão de Aprovação, segundo a FAACI, é exigida para edificação multifamiliar com 10 ou mais unidades, empreendimento transitório com 50 ou mais leitos e edificação comercial ou mista com 2.000 m² ou mais.

Guarde esse “10 ou mais unidades”, porque ele é maior do que parece.

O corte de 10 unidades pega quase tudo

O Índice Orla Prime de agosto registra em Itapema 354 empreendimentos ainda não entregues, somando 20.398 unidades. É uma média de 57,6 unidades por empreendimento.

Ou seja: o limite de dez unidades não separa quase nada. Praticamente todo prédio residencial em lançamento na cidade cai na Certidão de Aprovação. O que a regra faz não é filtrar poucos casos grandes, é padronizar o caminho de basicamente todo o mercado.

E o volume dá a dimensão do que passa por esse caminho nos próximos anos:

Ano de entrega	Empreendimentos
2026	47
2027	81
2028	74
2029	62
2030	47
2031	33
2032	8
2033	2

Índice Orla Prime, edição de agosto de 2026.

A linha que muda tudo, e está no fim do comunicado

O comunicado da FAACI termina com uma frase técnica que passa despercebida e que, na prática, divide Itapema em duas cidades:

O licenciamento ambiental trifásico, com Licença Ambiental Prévia, Licença Ambiental de Instalação e Licença Ambiental de Operação, continua sendo aplicado às atividades localizadas em regiões do município que ainda não contam com rede de esgotamento sanitário em operação, conforme a Resolução CONSEMA nº 251/2024.

Traduzindo: o fluxo novo, mais curto, vale onde existe rede de esgoto funcionando. Onde não existe, o empreendimento continua no rito trifásico, que é mais longo, mais caro e depende do órgão estadual.

E aí a pergunta deixa de ser jurídica e passa a ser geográfica: quanto de Itapema tem rede de esgoto em operação?

O mapa do esgoto virou o mapa do licenciamento

A gente publicou nesta semana o levantamento do saneamento no litoral norte, com dado do Censo do IBGE. Itapema aparece com 63,7% da população vivendo em domicílio ligado à rede geral, rede pluvial ou fossa séptica ligada à rede.

O complemento, 36,3%, é a fatia que estava fora dessa condição em 2022. Não é a mesma coisa que “36% do território sem rede em operação”, e é importante não confundir as duas medidas: uma é população, a outra é área, e elas não se sobrepõem exatamente. Mas dá a ordem de grandeza do problema.

⚠️ A FAACI não publicou o mapa. Não localizamos, em comunicação pública do município, a delimitação de quais regiões de Itapema são consideradas atendidas por rede de esgotamento sanitário em operação para efeito dessa regra. Sem esse mapa, quem compra terreno ou avalia um lançamento não tem como saber, sozinho, qual rito se aplica. É a informação que falta para a regra funcionar bem, e é o que a gente vai cobrar.

Para o comprador de apartamento, isso não muda a compra. Para quem avalia prazo, muda: rito trifásico é cronograma diferente de rito simplificado, e prazo de licenciamento é uma das causas mais comuns de atraso que ninguém coloca no folder.

O conselho que a própria fundação deu, e que vale repetir

Tem uma frase no comunicado que merece destaque, porque é raro uma prefeitura dizer isso com todas as letras:

A Consulta de Viabilidade Ambiental deve ser solicitada, sempre que possível, ainda na fase de planejamento, antes da contratação de projetos ou da aquisição do imóvel.

Ou seja, o município está recomendando que se verifique a restrição ambiental antes de comprar o terreno, e não depois. Isso vale para quem compra terreno em Itapema, e vale também para quem compra casa velha pensando em reformar: as regras alcançam reforma, desmembramento de solo urbano e regularização de ocupação em terreno da União.

O que perguntar, se você está comprando na planta em Itapema

Três perguntas objetivas, que qualquer construtora séria responde:

1. O empreendimento seguiu o rito simplificado ou o trifásico? A resposta diz, indiretamente, se o endereço tem rede de esgoto em operação reconhecida pela FAACI.
2. A Certidão de Aprovação já foi emitida? Ela é anterior à obra, então um empreendimento em obra deve tê-la.
3. Como o esgoto do prédio será destinado na entrega? Rede pública existente, rede prevista mas não construída, ou solução própria do condomínio. As três são legítimas e mudam o que você está comprando.

Nenhuma delas é agressiva, e as três estão em documento, não em conversa.

A leitura da Orla Prime

Regra nova de licenciamento costuma ser lida de dois jeitos preguiçosos: “vai travar tudo” ou “é só burocracia”. Nenhum dos dois serve.

O que aconteceu em Itapema é mais interessante. O município organizou o caminho de quem constrói, em três etapas claras, e ao mesmo tempo manteve o caminho pesado onde falta infraestrutura. Isso amarra licenciamento a saneamento, que é exatamente o vínculo que costuma faltar em cidade que cresce rápido. É uma decisão defensável.

O que falta é o mapa. Enquanto a delimitação das áreas com rede em operação não for pública, a regra funciona para quem tem escritório de engenharia e não funciona para quem está comprando. Publicar esse mapa custa pouco e resolve muito.

Para o comprador, a leitura prática é simples: em Itapema, a pergunta sobre esgoto deixou de ser sobre conforto e virou uma pergunta sobre prazo de obra. Vale fazer.

O que a gente vai cobrar: a publicação da delimitação das áreas com rede de esgotamento sanitário em operação, e o texto das Instruções Normativas FAACI nº 01/2026 e nº 02/2026 no portal da fundação.

Serviço. FAACI, Rua 106, nº 165, Centro de Itapema. Telefones (47) 3267-1485 e (47) 3267-1486. Protocolos exclusivamente pela Plataforma 1Doc, no portal da fundação dentro do site da prefeitura.

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Está avaliando um lançamento em Itapema e quer saber em que pé está o licenciamento dele? A Bússola Orla Prime é um diagnóstico gratuito, e essa checagem entra nele.