O litoral norte ganhou 22,9 mil moradores em um ano, e tem 58 mil apartamentos em obras

O IBGE publicou em 28 de agosto de 2026 as Estimativas da População dos municípios brasileiros, com data de referência em 1º de julho. É o número que entra no Diário Oficial da União e vale para efeito legal, incluindo o cálculo do repasse do Fundo de Participação dos Municípios.

A manchete regional saiu no dia seguinte, e é boa: Itajaí passou dos 300 mil habitantes. Mas a manchete esconde o dado mais interessante, que só aparece quando se olha as nove cidades juntas e se cruza população com o que está sendo construído.

É isso que a gente fez aqui, usando duas bases: a estimativa do IBGE, que é pública e de quem não vende imóvel, e o Índice Orla Prime, que é nosso e conta apenas empreendimentos ainda não entregues.

Primeiro, o número seco

As nove cidades que o nosso índice cobre saíram de 873.893 habitantes em 2025 para 896.791 em 2026. São 22.898 pessoas a mais em doze meses, um crescimento de 2,62%.

Santa Catarina, no mesmo período, cresceu 1,54%, de 8.187.029 para 8.312.759.

Traduzindo: essas nove cidades têm 10,8% da população catarinense e responderam por 18,2% de todo o crescimento do estado. Cresceram, juntas, a uma velocidade 1,7 vez maior que a média estadual.

Cidade	2025	2026	Ganho	Variação
Itajaí	294.850	302.247	+7.397	+2,51%
Camboriú	117.324	121.040	+3.716	+3,17%
Balneário Camboriú	151.674	154.525	+2.851	+1,88%
Itapema	86.116	88.842	+2.726	+3,17%
Navegantes	96.046	98.421	+2.375	+2,47%
Porto Belo	31.557	32.615	+1.058	+3,35%
Balneário Piçarras	30.593	31.604	+1.011	+3,30%
Bombinhas	28.738	29.722	+984	+3,42%
Penha	36.995	37.775	+780	+2,11%
As nove	873.893	896.791	+22.898	+2,62%
Santa Catarina	8.187.029	8.312.759	+125.730	+1,54%

Bombinhas 3,42%

Porto Belo 3,35%

B. Piçarras 3,30%

Camboriú 3,17%

Itapema 3,17%

Itajaí 2,51%

Navegantes 2,47%

Penha 2,11%

B. Camboriú 1,88%

Santa Catarina 1,54%

Fonte: IBGE, Estimativas da População 2026, publicadas em 28/08/2026, referência 1º de julho.

Itajaí virou a quarta cidade de Santa Catarina

Esse é o fato que rendeu manchete, e ele é maior do que “passou dos 300 mil”.

Na estimativa de 2025, São José tinha 295.658 habitantes e Itajaí tinha 294.850. São José vinha na frente. Na estimativa de 2026 a ordem se inverteu: Itajaí com 302.247 e São José com 301.218, uma diferença de 1.029 pessoas.

Posição em 2026	Cidade	2025	2026
1ª	Joinville	664.541	673.980
2ª	Florianópolis	587.486	598.370
3ª	Blumenau	385.558	390.371
4ª	Itajaí	294.850	302.247
5ª	São José	295.658	301.218
6ª	Chapecó	282.648	289.170

Para dimensionar o salto: o Censo de 2022 contou 264.054 habitantes em Itajaí. Em quatro anos, a estimativa acrescentou mais de 38 mil pessoas à cidade.

⚠️ Estimativa não é Censo, e a diferença é real. O Censo é contagem de campo, de dez em dez anos, e o último é o de 2022. A estimativa é um cálculo que projeta a população a partir da base censitária e da tendência de crescimento de cada município. Ela é o melhor dado anual disponível e tem efeito legal, mas ninguém bateu na porta de ninguém para chegar nesses 302.247. Uma diferença de mil pessoas entre a quarta e a quinta colocada está dentro da margem em que um recenseamento pode reordenar as posições.

O litoral concentra o crescimento do estado

Olhando Santa Catarina inteira, as quinze cidades que mais cresceram em percentual entre 2025 e 2026 desenham um mapa bem claro.

#	Cidade	2025	2026	Variação
1	Itapoá	36.033	37.488	+4,04%
2	Passo de Torres	14.859	15.421	+3,78%
3	Barra Velha	52.860	54.854	+3,77%
4	Balneário Gaivota	17.986	18.651	+3,70%
5	Araquari	52.079	53.939	+3,57%
6	Guatambú	9.611	9.947	+3,50%
7	Bombinhas	28.738	29.722	+3,42%
8	Balneário Barra do Sul	16.953	17.533	+3,42%
9	Porto Belo	31.557	32.615	+3,35%
10	Balneário Piçarras	30.593	31.604	+3,30%
11	Garopaba	34.070	35.153	+3,18%
12	Tijucas	58.695	60.560	+3,18%
13	Camboriú	117.324	121.040	+3,17%
14	Itapema	86.116	88.842	+3,17%
15	Balneário Arroio do Silva	17.786	18.343	+3,13%

Quatorze das quinze estão no litoral catarinense ou na primeira faixa logo atrás dele. A única do oeste do estado é Guatambú, na região de Chapecó.

Itapoá lidera outra vez. A cidade já tinha sido a que mais cresceu em percentual entre os Censos de 2010 e 2022, com +108%, e continua no topo em 2026. A gente contou essa história no post sobre o extremo norte que cresce movido a porto, e o dado novo confirma que não era efeito de um ciclo só.

Vale reparar em quem não está na lista: nenhuma das grandes cidades industriais do estado. Joinville cresceu 1,42%, Blumenau 1,25%. Em número absoluto de pessoas elas seguem à frente, mas o ritmo mudou de endereço.

Agora o cruzamento que só a gente consegue fazer

Aqui entra a base própria. O Índice Orla Prime de agosto mapeou, nessas mesmas nove cidades, 58.162 unidades em empreendimentos ainda não entregues, das quais 16.073 seguem declaradas como disponíveis.

Para comparar oferta com gente, é preciso converter pessoas em domicílios. Usamos a média de moradores por domicílio de cada cidade no Censo de 2022, que é o dado municipal disponível: em Balneário Camboriú são 2,40 moradores por domicílio, em Navegantes 2,93, e as demais ficam entre 2,74 e 2,82.

Dividindo o ganho populacional de doze meses por essa média, chega-se a quantos domicílios o crescimento da população local sugere por ano. Dividindo as unidades não entregues por esse número, chega-se a uma régua simples: quantos anos de formação local de domicílios estão hoje em obras em cada cidade.

Cidade	Novos moradores	Domicílios/ano que isso sugere	Unidades não entregues	Anos de demanda local em obras
Porto Belo	+1.058	379	17.404	45,9
Itapema	+2.726	988	20.398	20,7
Balneário Piçarras	+1.011	368	2.044	5,6
Penha	+780	278	1.334	4,8
Navegantes	+2.375	811	2.924	3,6
Itajaí	+7.397	2.651	8.894	3,4
Bombinhas	+984	359	882	2,5
Balneário Camboriú	+2.851	1.188	2.255	1,9
Camboriú	+3.716	1.318	2.027	1,5
As nove	+22.898	8.339	58.162	7,0

A distância entre o topo e a base da tabela é de trinta vezes.

⚠️ O que essa régua é e o que ela não é. Ela não mede excesso de oferta e não prevê preço. Três limites que precisam ficar escritos: as unidades não entregues não chegam ao mercado todas de uma vez, elas saem escalonadas até 2033; a média de moradores por domicílio é de 2022 e tende a cair com o tempo, o que empurraria os números para cima; e domicílio novo não nasce só de crescimento populacional, nasce também de gente que já morava na cidade e se separou, envelheceu ou saiu da casa dos pais. A régua serve para uma coisa só, e serve bem: mostrar para quem cada cidade constrói.

A leitura correta dos 45,9 anos de Porto Belo

O número parece alarmante e não é. Ele é a descrição exata do modelo de negócio da cidade.

Porto Belo tem 32.615 habitantes e 17.404 unidades em obras. Nenhuma leitura razoável imagina que essas unidades foram feitas para os 1.058 moradores que a cidade ganhou no ano. Elas foram feitas para quem mora em outro lugar.

A gente já tinha o outro lado desse dado documentado. No levantamento sobre Itapema, o Censo de 2022 mostrou que 39,5% dos domicílios da cidade são de uso ocasional, contra 10,3% na média de Santa Catarina e 7,4% na do Brasil. São 20.353 imóveis que ficam vazios a maior parte do ano porque foram comprados para isso.

Junte as duas informações e a conta fecha sem mistério: Itapema e Porto Belo não estão construindo para a população que o IBGE conta. Estão construindo para uma demanda que o IBGE não mede, porque ela mora em Curitiba, em São Paulo, em Blumenau ou fora do país.

Isso tem consequência prática para quem compra. Numa cidade que produz para o morador local, a demanda que sustenta a revenda é o crescimento da própria cidade, e ele é previsível. Numa cidade que produz para fora, a demanda depende de renda, câmbio, juros e humor de gente que não está ali. É outro tipo de ativo, com outro tipo de risco e outro tipo de retorno. Nenhum dos dois é melhor em abstrato. São diferentes, e o comprador precisa saber em qual dos dois está entrando.

O caso mais instrutivo é Camboriú

Camboriú é a cidade sem praia colada em Balneário Camboriú, e ela produziu o par de números mais interessante desta edição.

Camboriú ganhou 3.716 moradores em doze meses. Balneário Camboriú ganhou 2.851. A vizinha sem orla cresceu mais, em número absoluto de pessoas, do que a cidade do metro quadrado mais caro da região.

E olha o outro lado: Camboriú tem 2.027 unidades em obras, contra 20.398 de Itapema. Menos de um décimo.

	Camboriú	Balneário Camboriú
População 2026	121.040	154.525
Ganho no ano	+3.716	+2.851
Variação	+3,17%	+1,88%
Preço pedido mediano (m²)	R$ 12.270	R$ 24.893
Unidades não entregues	2.027	2.255
Anos de demanda local em obras	1,5	1,9

Balneário Camboriú é a que menos cresce em percentual entre as nove, com 1,88%. Isso não é sinal de fraqueza e nem deve ser lido assim. É o que costuma acontecer com uma cidade adensada, verticalizada e cara: sobra menos terreno, o produto novo é grande e de tíquete alto, e o crescimento populacional desacelera enquanto o valor por metro continua no topo. As 2.255 unidades de Balneário Camboriú têm tíquete mediano de R$ 4,36 milhões, contra R$ 1,16 milhão em Porto Belo. Contam-se poucas unidades, mas cada uma pesa muito.

O que a dupla mostra é o movimento clássico de uma região que amadurece: o dinheiro fica na orla e as pessoas vão para o entorno. Camboriú, Navegantes e Itajaí crescem em gente. Balneário Camboriú cresce em valor.

O que a gente vai acompanhar

Três coisas ficam marcadas a partir desta edição.

A primeira é a próxima estimativa, que sai em agosto de 2027 e permitirá dizer se o ritmo de 2,62% ao ano se sustenta ou se foi pico. Uma leitura só não faz série.

A segunda é a virada em Itajaí. A diferença para São José é de 1.029 pessoas, ou 0,34%. É estreita o bastante para inverter de novo.

A terceira é a evolução do estoque. Se as unidades não entregues continuarem subindo em Itapema e Porto Belo enquanto a população local cresce nesse ritmo, a régua de anos vai abrir mais. Se o estoque disponível começar a cair, o mercado está absorvendo. As duas coisas são mensuráveis e a gente mede todo mês.

A leitura da Orla Prime

A notícia fácil desta semana era “Itajaí passou dos 300 mil”. É verdadeira e é boa, e a gente publicou.

A notícia útil é outra: as nove cidades do litoral norte concentram 10,8% da população de Santa Catarina e absorveram 18,2% de todo o crescimento do estado em doze meses. Não é uma cidade puxando as outras. É uma faixa inteira do território catarinense mudando de tamanho ao mesmo tempo, e a lista das quinze que mais crescem, com quatorze delas no litoral, deixa isso sem margem de dúvida.

O que muda para quem está avaliando um imóvel aqui é a pergunta. Não é mais “essa cidade cresce?”, porque todas crescem. A pergunta é “essa cidade cresce em gente ou cresce em prédio, e por quê?”.

Em Camboriú, em Navegantes e em Itajaí, quem constrói está atendendo quem chega para morar. Em Itapema e em Porto Belo, quem constrói está atendendo quem chega para passar o verão. As duas coisas dão bom negócio. Elas só não dão o mesmo negócio, e confundir as duas é a origem da maior parte das frustrações que a gente vê.

Uma última observação de método, porque ela vale mais que qualquer número acima. Todo dado desta matéria veio de duas fontes que não vendem imóvel: o IBGE e a nossa própria apuração de tabelas, com metodologia aberta. Nenhum percentual de valorização entrou aqui, e nenhum vai entrar. Quando alguém lhe apresentar um número de crescimento populacional para justificar uma projeção de preço, vale a pena perguntar de onde veio o número e quem ganha se você acreditar nele.

Os números do nosso levantamento estão abertos, cidade por cidade, com a metodologia inteira e a amostra de cada linha, em Índice Orla Prime. Pode conferir, pode citar e pode discordar.

Para entender por que a gente separa anúncio de contrato e contrato de obra antes de aceitar qualquer número, vale ler o método dos três degraus. E para ver o que o mesmo índice mostrou sobre o preço do que vende contra o preço do que sobra, tem o levantamento de Porto Belo.

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Bússola Orla Prime. Se você está olhando uma cidade específica do litoral norte e quer saber se ela cresce em gente ou em prédio antes de decidir, a gente levanta e manda a leitura, com os números na mesa e inclusive quando a resposta for “aqui não”. É de graça e não exige que você seja cliente.

Fontes: IBGE, Estimativas da População residente para os municípios e para as unidades da federação, publicadas no Diário Oficial da União em 28 de agosto de 2026, com data de referência em 1º de julho de 2026 (população estimada de 2025 e 2026, Santa Catarina e municípios); IBGE, Censo Demográfico 2022 (população recenseada, domicílios particulares permanentes ocupados, média de moradores por domicílio e domicílios de uso ocasional); Índice Orla Prime, edição de agosto de 2026, apurada em 24/08/2026 (empreendimentos não entregues, unidades mapeadas, unidades disponíveis, preço pedido mediano e tíquete mediano).